Domingo, 18 noviembre 2018

¿Cómo actúo si tengo una casa en un edificio no terminado bajo la Ley de Propiedad Horizontal?

Tras la crisis, en el sector inmobiliario en muchas ocasiones encontramos como ‘víctimas’ o ‘restos del naufragio’ edificios no terminados, sobre todo con destino terciario, con problemáticas jurídicas de difícil resolución. 

Normalmente, el origen es común. Falta de recursos o financiación del promotor, o también, declaración de concurso de acreedores. En esta situación, lo normal es que la entidad financiera, se adjudicara el edificio mediante ejecución hipotecaria, para su posterior finalización, o, incluso, dejarlo en el olvido, para mejor vida, ante su ínfimo valor o falta absoluta interés del mercado. 

No obstante, también tenemos casos intermedios, que son quizá aún más complejos desde el punto de vista jurídico y práctico. 

Nos referimos a un asunto que hemos tratado en el Despacho en más de una ocasión. Edificios de oficinas no terminados, en los que el promotor, ante la crisis y su imposibilidad de ejecución, transmite a varios compradores varios o todos los elementos resultantes en pago, aún parcial, de sus obligaciones contractuales o deudas. Esta situación suele producirse una vez realizada la división horizontal del edificio. Como resultado, nos encontramos con un edificio pendiente de terminación, y que no dispone de las autorizaciones legales para su utilización, tiene varios propietarios, que han realizado su inversión, y además, sometidos a la ley de propiedad horizontal por efecto de la división horizontal. 

Esta situación tiene compleja resolución, pero en casi todos los casos, depende en gran medida de la voluntad mayoritaria de los propietarios. 

Ejemplo de un caso real

La cuestión planteada era la de conocer las posibilidades de actuación en un edificio pendiente de terminación, y con varios propietarios, de entre los cuales el mayoritario era una inmobiliaria de un banco, y un propietario disidente que no quería hacer nada a menos que se le ejecutara su local totalmente a costa de la mayoría. 

Tras un tiempo de inactividad, los propietarios se pusieron de acuerdo para constituir la comunidad de propietarios de manera formal, para, al menos, hacerse cargo del mantenimiento del edificio y evitar su vandalización. Posteriormente, se plantea la solución jurídica para su terminación. 

Hay que tener en cuenta que, a salvo de posibles infracciones legales o situaciones ‘alegales’ de ocupación o uso, estamos hablando de edificios clausurados voluntariamente, al no disponer de licencias de ocupación y/o actividad, por no estar terminados, o incluso por caducidad de las licencias. 

Ante esta situación, se plantean dos cuestiones iniciales. Una, el edificio para poder utilizarse debe terminarse conforme a la licencia de obras en su día otorgada, u otra nueva, y dos, debe obtenerse la/s licencia/s de primera ocupación y actividad. Siendo estas últimas, consecuencia directa de la ejecución de las obras conforme a la licencia de obras otorgada, y al cumplimiento de la normativa aplicable, parece más oportuno referirnos a la primera de las cuestiones, la ejecución de las obras. 

El principal escollo

En primer lugar, debemos disponer de una licencia de obras en vigor, o por lo menos que podamos rehabilitar. Cierto es que normalmente los Ayuntamientos no inician expedientes de caducidad de licencias, ya que ello, traería como efecto la devolución del ICIO cobrado, pero ante situaciones de posible rehabilitación, podrían optar por hacerlo y exigir nueva licencia. En cualquier caso, rehabilitación de anterior licencia o nueva licencia, debemos tener un proyecto de edificación suscrito por técnico competente.

Este proyecto debe ser el mismo que tuvo acceso al Registro de la Propiedad, mediante la declaración de obra nueva, y posterior división horizontal, el título constitutivo. Si por cualquier circunstancia, dicho proyecto es modificado de manera sustancial, aparte de tener que solicitar un reformado de la licencia o nueva licencia, tendríamos que modificar el título constitutivo, y según lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17), tener que alcanzar un acuerdo unánime entre los propietarios. 

[Leer más: La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como causa de oposición a la ejecución hipotecaria]

Si como el caso analizado, existen varios propietarios, y alguno disidente, es evidente que no se podrá alcanzar dicho acuerdo unánime. Esto nos complicaría en gran manera la resolución del problema. En dicho supuesto, tendríamos que recabar el auxilio judicial, normalmente en juicio de equidad, que se resolverá tras ser oídas las partes en sus posiciones, para lo cual, es casi necesario la aportación de informes periciales, que dilata y encarece el procedimiento, sin que la jurisprudencia tenga una línea estable al respecto. 

No obstante, en nuestra opinión, la resolución del asunto pasa por tener claro dos cuestiones primordiales. Una, que en el edificio, sometido a la ley de propiedad horizontal y existiendo varios propietarios, debe distinguirse muy bien en elementos privativos y comunes en cuanto a su ejecución y regularización pendiente. Aunque parezca evidente, los propietarios de manera individual serán responsables de sus elementos privativos en cuanto a su terminación y regularización, y la Comunidad de Propietarios, de los elementos comunes.

Y dos, el límite para la resolución del problema, y no entrar en la problemática del acuerdo unánime estará en no modificar el título constitutivo, y de manera previa, el proyecto de edificación y la licencia de obras concedida. Este límite debe fijarse entonces en el art. 5 de la Ley. Si las obras pendientes o las nuevas obras que hubiera que realizar, no modifican la descripción del título constitutivo, es, consecuentemente, el límite primordial que debemos tener para la resolución de la cuestión.