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Principio de tracto sucesivo, ¿en qué consiste?

En UNIR, queremos ayudarte a conocer mejor aquellos conceptos que son clave para el ejercicio de la abogacía y la comprensión del sistema jurídico.

El principio de tracto sucesivo es una de las claves del sistema registral español y un mecanismo para garantizar los actos de transmisión de bienes. Por lo tanto, tiene una gran relevancia en el derecho hipotecario y, por ejemplo, para las operaciones de compraventa de inmuebles. Antes de desgranar en qué consiste este término recordemos qué es el Registro de la Propiedad y cuál es su labor.

El Registro de la Propiedad es una institución pública que depende del Ministerio de Justicia y cuya misión es la protección del tráfico jurídico de bienes, es decir, que la transmisión de derechos se haga conforme a la ley. Para cumplir con su misión, el Registro inscribe o anota los actos y contratos que afectan al dominio y demás derechos reales como el de propiedad, usufructo, servidumbre, hipoteca… que pueden recaer sobre un bien inmueble.

Para una correcta gestión, el territorio español se divide en circunscripciones que se denominan distritos hipotecarios. A cada uno de estos distritos le corresponde un Registro de la Propiedad y está a cargo de un Registrador.

Compraventa de una casa. Principio de tracto.

El Registro se encarga de anotar o registrar los derechos que afectan a un bien inmueble, ofreciendo seguridad jurídica a sus titulares: nadie puede ser privado de un derecho inscrito en el Registro si no hay un procedimiento judicial que así lo determine.

La inscripción de un derecho en el Registro es voluntaria, pero al realizarla implica una serie de presunciones legales que derivan del principio de fe pública registral: ante un posible conflicto, las declaraciones registrales prevalecen y se debe probar que el asiento registral es incorrecto.

Inscripciones en el Registro

Cuando se inscribe un derecho en el Registro, como puede ser la propiedad de una casa, se está logrando un reconocimiento público de esa titularidad. Solo el propietario de esa vivienda podrá suscribir contratos o gravámenes que afecten al bien, como su venta o suscribir una hipoteca. Y, al contrario, si en el Registro no consta que una persona sea el propietario, será más complejo poder realizar operaciones sobre un bien.

Compraventa de una casa. Principio de tracto.

En este contexto, podemos ya definir qué es el principio de tracto sucesivo. Este principio establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, como recoge la Ley Hipotecaria.

A la hora de inscribir un acto o derecho en el Registro de la Propiedad se deberán cumplir una serie de requisitos. El primero es que el título sea inscribible y el segundo, en línea con el principio de tracto sucesivo, es que la persona que transmita el derecho conste como titular del mismo.

¿Cómo afecta el principio de tracto sucesivo a la hora de inscribir un acto en el Registro?

Pongamos un ejemplo que ayude a comprenderlo. Ana vende la casa de sus padres, pero no consta en el Registro de la Propiedad como propietaria del bien inmueble. En esta situación, el comprador del inmueble no podrá inscribir su titularidad como propietario porque no figura que Ana sea la anterior propietaria y, por tanto, la titular que puede otorgar derechos sobre ese bien. El Registro denegará la inscripción solicitada.

El principio de publicidad que afecta al Registro tiene otra dimensión: lo que no se haya inscrito no puede afectar al que suscribe un contrato apoyado en la información que sí consta en el Registro.

Compraventa de una casa. Principio de tracto.

Por ejemplo, Antonio compra una finca a Juan, que consta en el Registro como propietario y, por tanto, capaz de transmitir ese derecho. Al cerrar la operación inscribe su dominio adquirido por la compra y, al constar Juan como propietario, se permite su inscripción en el registro. Sin embargo, más tarde, se entera de que la finca era también propiedad de la hermana de Juan, ambos la habían heredado de sus padres pero ella no constaba como propietaria en el Registro. Antonio desconocía esta situación y realizó un contrato apoyado en los datos que sí constaban en el Registro, por lo que el sistema registral protege su derecho y no podrá discutirse su dominio salvo en los tribunales.

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