Lunes, 10 junio 2019

Todo lo que tienes que saber sobre la Ley 5/2019 de créditos inmobiliarios

El 16 de junio de 2019 entra en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ya en 2014 la Unión Europea impuso una serie de obligaciones en aras de garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz en relación con estos contratos. Con ese fin se aprobó la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, que debió estar transpuesta para marzo de 2016.

En España la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo  se ha efectuado con 3 años de retraso a través de la Ley 5/2019

Sin embargo, en España se ha efectuado con tres años de retraso a través de esta Ley 5/2019 y de las normas que la desarrollan: el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, y la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril.

La Ley 5/2019 se ha tramitado y aprobado en un momento en el que el ordenamiento jurídico español y las prácticas hipotecarias y crediticias se han visto afectados especialmente a raíz de diversos pronunciamientos jurisprudenciales del TJUE y también del Tribunal Supremo (en muchos casos controvertidos), en relación con la transparencia en los contratos, las cláusulas abusivas y las exigencias de información al prestatario, fruto de recursos y cuestiones prejudiciales planteadas en procedimientos de ejecución hipotecaria y reclamaciones dinerarias en un contexto de una importante crisis económica, que habían determinado cierta desconfianza en el sistema y mercado crediticio.

Resoluciones judiciales que, sin duda, han estado en la mente de nuestro legislador a la hora de dotar de contenido a esta Ley 5/2019, que en ocasiones va más allá de lo dictado por la Directiva 2014/17/UE.

Por cuestiones de espacio no puedo entrar a valorar y analizar pormenorizadamente cada uno de los aspectos regulados en la Ley (algo que hago en esta monografía), pero indicaré brevemente sus notas más relevantes.

Características de la Ley 5/2019

Las previsiones acogidas en la Ley 5/2019 y en sus normas de desarrollo son en general normas imperativas, no pudiendo ser objeto de disposición y, por ende, de pacto en contrario por las partes, ni siquiera aun cuando fuera en beneficio del prestatario, garante o consumidor, salvo que expresamente así se prevea en la concreta norma.

Esta nueva Ley se aplica tanto a préstamos como a créditos, y se refiere a la actividad de concesión y a la intermediación. Ahora bien: no sólo se aplica en préstamos o en créditos hipotecarios. Su ámbito objetivo de aplicación abarca los siguientes aspectos:

  • – Préstamos garantizados por hipoteca u otro derecho real de garantía que recaigan sobre bienes inmuebles de uso residencial.
  • – Préstamos celebrados para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, cuando el prestatario, fiador o garante (real o personal) sea consumidor.

La finalidad de esta norma es la protección de personas físicas prestatarias, fiadores o garantes de préstamos a los que les es aplicable

La finalidad de esta norma es la protección de personas físicas prestatarias, fiadores o garantes de préstamos a los que les es aplicable la Ley 5/2019; se amplía, por tanto, la protección y exigencias de transparencia no sólo a consumidores sino a personas físicas autónomos (profesionales autónomos y empresarios individuales que no actúen como consumidores).

En lo que respecta a las personas concedentes del crédito inmobiliario, éstas pueden ser tanto personas físicas como jurídicas haciéndose hincapié en que la actividad de concesión de préstamo se realice de modo profesional.

Por lo que se refiere a su ámbito de aplicación temporal, la regla general es que no se aplicará la Ley a los contratos de préstamos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, salvo cuando concurran las determinadas situaciones previstas en su disposición transitoria primera (relevantes son las alusiones al caso de vencimiento anticipado).

Si hay algo que destaca en esta Ley 5/2019, es la amplitud con la que regula la información precontractual: esta norma centra su protección al prestatario y garantes fundamentalmente en la información, que la considera base de la transparencia material (principio rector de esta norma); se acogen reglas sobre información y documentación a aportar ya desde la publicidad y en todo momento; la obligatoria entrega de la copia del proyecto de contrato; información sobre la distribución de gastos entre prestamista y prestatario…

Pero sin duda la medida estrella en el ámbito de la información precontractual es la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), en la que se recoge la información esencial del contrato propuesto, particularmente sobre la carga jurídica y económica que asumirá el prestatario.

Otros aspectos de la Ley 5/2019

Por otro lado, otra gran medida acogida en la Ley 5/2019 es el obligatorio asesoramiento notarial al prestatario previo a la formalización de los contratos que deban formalizarse en escritura pública; el notario elegido por el prestatario deberá gratuitamente asesorar y comprobar el cumplimiento por los prestamistas e intermediarios de crédito de las obligaciones de entrega en plazo de toda la documentación e información exigidas legalmente.

La ley contempla una obligatoria evaluación de la solvencia del potencial prestatario con carácter previo a la formalización del préstamo.

Igualmente relevante es la previsión de una obligatoria evaluación de la solvencia del potencial prestatario con carácter previo a la formalización del préstamo (basándose en información y documentación proporcionada por el potencial prestatario, así como en los datos existentes en ficheros de solvencia patrimonial); se trata con ello de cumplir con el principio de concesión responsable del crédito, de modo que no podrá concederse el crédito a aquellos respecto a los que la evaluación realizada haya dado un resultado negativo en cuanto a las posibilidades de hacer frente a las obligaciones derivadas del contrato.

Por último, cabe citar brevemente otros diversos aspectos también abordados en esta Ley 5/2019: ventas vinculadas y combinadas; préstamos en moneda extranjera; cláusulas suelo y variabilidad en los tipos de interés; reembolso anticipado; vencimiento anticipado; e intereses de demora.

Una norma compleja, como puede observarse, que aborda muchas cuestiones relevantes para la práctica en el marco de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo análisis completo y exhaustivo puede encontrarse en esta monografía.

Veremos cómo se desarrolla la aplicación práctica de esta norma y las posibles incidencias que tal aplicación nos deparará en el futuro.