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Derechos reales: ¿qué es y cuál es su ámbito de aplicación?

El derecho de propiedad, la posesión de un bien, el dominio, el usufructo, el uso y habitación, la servidumbre o la hipoteca inmobiliaria son algunos de los derechos reales más comunes sobre un bien.

Un derecho real es un derecho de carácter patrimonial que permite a su titular, dueño de un bien, disponer y disfrutar de él sin más limitaciones que las que marca la ley. Esto incluye obtener aquellas ventajas económicas que por la naturaleza del bien sea posible. 

La propiedad es el principal derecho real de una persona sobre un bien y su fuerza jurídica reside en que permite usar, disponer de él, destruirlo, venderlo o cederlo y percibir los frutos de ese bien sin más limitaciones que las que establece la ley.

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Diferencias entre derecho real y derecho personal

Para comprender mejor el concepto de derecho real es necesario explicar también el término de derecho personal, con el que habitualmente suele contraponerse:

Por una parte, los derechos reales son los que dan a su titular autoridad sobre un bien. Se diferencian con los derechos personales en que en estos el objeto de derecho consiste en regular una conducta personal comprometida por contrato o por otro tipo de fuentes de las obligaciones. Es decir, lo que regula el derecho personal son las relaciones interpersonales y no las relaciones entre las personas y sus bienes.

Los derechos personales otorgan la facultad de exigir un comportamiento concreto a otra persona. Por ejemplo, ante un contrato de compraventa, si el comprador ya ha abonado el importe pactado puede exigir al vendedor la entrega del bien vendido.


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No obstante, hay casos especiales que pueden dar lugar a la vinculación entre ambos conceptos. Este supuesto es el de las obligaciones propter rem, que son aquellas obligaciones jurídicas que nacen de la relación jurídica que tiene el sujeto en relación con una cosa. Estas obligaciones son de naturaleza mixta y a través de ellas se puede pedir a personas concretas que lleven a cabo determinadas conductas simplemente por el hecho de tener una vinculación con un bien a través de un derecho real. Un ejemplo correspondiente a este caso son las obligaciones de los vecinos con la conservación de la comunidad, es decir, con la cosa común.

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Regulación y ámbito de aplicación

El Libro II del Código Civil regula la propiedad, los bienes y sus modificaciones, y recorre el abanico de situaciones que puede enfrentar un ciudadano en relación con sus derechos reales sobre los bienes. El ámbito de aplicación del derecho real será, por tanto, las relaciones jurídicas que derivan del ejercicio de esa titularidad sobre un bien y los vínculos que se establecen en consecuencia entre las personas.

Características del derecho real

Los derechos reales se caracterizan por los siguientes aspectos:

  • Es un derecho inmediato y directo (reipersecutoriedad). Es decir, establecen un vínculo directo entre una persona y un bien sin que tenga que intervenir nadie para definirlo.
  • Es un derecho excluyente y absoluto (erga omnes). Esto significa que el resto de personas no pueden utilizar o disfrutar esa cosa sobre la que alguien tiene un derecho real. Permite imponer la titularidad frente a todos por los mecanismos legalmente establecidos.

¿Cómo se adquiere un derecho real?

 

Hay dos maneras de adquirir un derecho real:

  • Originario: cuando la adquisición del derecho sobre un bien no depende del titular anterior. Por ejemplo, cuando alguien encuentra un objeto y decide quedárselo.
  • Derivativo: la transmisión del derecho se obtiene del titular anterior, como en el caso de una compraventa, una donación o una herencia.

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Tipos de derechos reales

En cuanto a la clasificación de los derechos reales, la doctrina distingue, en primer lugar, entre los que recaen sobre bienes materiales y los que lo hacen sobre bienes inmateriales.

La naturaleza del derecho real implica que los bienes sobre los que recaen son corpóreos, tangibles (la propiedad de una vivienda o de un coche), y que ese poder de dominación es algo perceptible de forma inmediata por los sentidos.

Sin embargo, la excepción a esta corporeidad son los derechos de propiedad intelectual, que otorgan derechos reales sobre bienes inmateriales o intangibles, como puede ser una fórmula química para desarrollar un compuesto o el algoritmo necesario para desarrollar una aplicación informática.

Otra clasificación que realiza la doctrina agrupa los derechos reales de la siguiente manera: 

Derechos reales de protección provisional y de protección definitiva

La protección provisional hace referencia a la posesión o tenencia de un bien y los derechos y obligaciones que implica. Por su parte, la protección definitiva se refiere a la propiedad o dominio sobre una cosa.

Derechos reales de garantía

Son aquellos que otorgan a su titular el poder sobre un bien ajeno como garantía de una obligación. Si se incumple, el acreedor puede solicitar la venta pública del bien que se pone en garantía y cobrar su deuda del importe obtenido. Hay varios tipos de derechos reales de garantía: hipoteca, prenda y anticresis.

El ejemplo más sencillo es el funcionamiento de la hipoteca inmobiliaria: una persona solicita al banco un crédito para adquirir una vivienda. La entidad concede el crédito hipotecario estableciendo un derecho real de garantía sobre la vivienda que se adquirirá con el importe prestado. Si el dueño de la vivienda incumple el pago de la deuda, el banco podrá solicitar la venta del inmueble para recuperar el dinero prestado.

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Derechos de adquisición preferente

Son aquellos que otorgan a una persona la capacidad de adquirir un bien con carácter preferente respecto a otras personas. Existen varios tipos: opción, tanteo y retracto.

Un derecho de opción habitual es el que se establece sobre una vivienda arrendada. El propietario y el arrendador incluyen en el contrato una cláusula de derecho de opción que implica que, en caso de que el propietario quiera vender el inmueble, el arrendador tendrá opción preferente para decidir si quiere adquirirla bajo las condiciones que previamente hayan pactado.

Derechos de goce y disfrute

Son los derechos que permiten a una o varias personas el goce o disfrute de un bien del que no son propietarios. Se diferencia entre: usufructo, derecho de uso y habitación, servidumbres o derecho de superficie, entre otros.
Los derechos reales están presentes en el día a día de los ciudadanos. La compraventa es una operación frecuente que, independientemente del importe o del bien, implica el nacimiento de unos derechos sobre el bien. Conocer en profundidad la normativa que regula estos derechos permitirá a los futuros abogados ofrecer a sus clientes soluciones apropiadas ante los conflictos que puedan derivarse de la propiedad o el uso de los bienes. Para ello, además del Grado en Derecho y el Máster en el Ejercicio de la Abogacía necesario para colegiarse y ejercer, cabe la posibilidad de especializarse en una de las áreas de mayor demanda en la actualidad: los derechos de Propiedad Intelectual e Industrial.

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