Lunes, 20 abril 2020

Derecho inmobiliario, ¿en qué consiste y a qué se aplica?

Arrendadores, arrendatarios, contrato de arras, bienes raíces, registro de propiedad… El sector inmobiliario es uno de los más relevantes de la economía en la actualidad y conocer su funcionamiento y las normas que lo regulan puede ser de gran utilidad a los ciudadanos, así como para determinados profesionales. Si has estudiado Derecho y quieres entrar en este sector, en UNIR te contamos en qué consiste el Derecho inmobiliario y cuáles son sus ámbitos de aplicación.

Ámbito del Derecho inmobiliario

El Derecho inmobiliario es el conjunto de normas y leyes que regula todas las operaciones que pueden realizarse sobre los bienes que la ley define como raíces —aquellos que por sus características físicas no pueden desplazarse del lugar en que se encuentran—, tanto entre ciudadanos como entre un particular y la administración pública. Es decir, se encarga de regular todas las transacciones inmobiliarias: la forma en que se crean, transmiten, modifican, adquieren o extinguen los derechos que una persona física o jurídica tiene sobre una propiedad inmueble o parte de ella, así como de los impuestos y gravámenes que debe hacer frente por cada una de estas operaciones. También abarca los aspectos referentes a la gestión de estos inmuebles, es decir, licencias urbanas, de obras o las normas que regulan las comunidades de vecinos.

Como ocurre con otras ramas jurídicas, el Derecho inmobiliario es una materia transversal y su regulación se realiza a través de varias leyes que corresponden a distintas ramas del Derecho. Así, partiendo de la Constitución Española como marco jurídico, encontraremos que los derechos y deberes que afectan a las personas con derechos de cualquier tipo sobre un bien inmueble están regulados en distintos cuerpos legales: desde el Código Civil al Código Mercantil cuando sea de aplicación, además de leyes específicas como la Ley Hipotecaria o leyes tributarias que determinen los impuestos o gravámenes que recaen sobre un inmueble (IBI, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, etc.). 

El ámbito de aplicación del Derecho inmobiliario, por tanto, será la regulación de todos aquellos actos y contratos que afecten a un bien inmueble. Así, en general, el Derecho inmobiliario aborda:

La regulación de los derechos reales sobre un bien inmueble

Se dividen básicamente en derecho de propiedad y derechos limitativos del dominio. El Derecho inmobilario regula qué es la propiedad y los derechos que otorga, cómo se adquiere, se comparte o se transmite. En cuanto a los derechos limitativos, regula situaciones como el usufructo, la habitación o la servidumbre de un bien.

La compraventa de inmuebles u operaciones inmobiliarias

Este proceso requiere cumplir trámites previos para garantizar la validez de la operación: será necesario comprobar la situación urbanística, registral y administrativa de una finca antes de su compraventa, preparar contratos previos —como el de arras o el de opción de compra—, o liquidar los impuestos que devenguen antes y después de la compraventa.

La constitución y administración de una comunidad de propietarios

En el caso de un edificio en el que la propiedad de los pisos y locales corresponde a distintas personas, será necesario constituir una comunidad para tomar las decisiones pertinentes y cumplir las obligaciones legales. 

La división y agrupación de fincas

La división o segregación y la agrupación de fincas es otra situación propia del ámbito del Derecho inmobiliario. Se produce, por ejemplo, al dividir una porción de terreno dando lugar a fincas independientes y correspondiendo derechos distintos a distintos propietarios o beneficiarios. 

El registro de la propiedad

Esta institución pública tiene como finalidad proteger el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, estableciendo unos mecanismos de registro y publicidad de la situación jurídica de los mismos. Es decir, guarda un registro de los propietarios, transmisiones y derechos que pesan sobre un inmueble. El Derecho inmobiliario se encarga de establecer las formas válidas de cumplir con esta obligación de registro y así garantizar que la transmisión de bienes o derechos sea correcta. 

¿Cómo ser abogado inmobiliario?

La transversalidad normativa del derecho inmobiliario requiere contar en todo momento con el asesoramiento de un experto en la materia. Un abogado especializado en Derecho inmobiliario tendrá la pericia necesaria para plantear la solución más adecuada a la situación a la que se enfrente su cliente.

Para ser abogado especializado en Derecho inmobiliario, el primer paso es estudiar el Grado en Derecho para después acceder al máster de Ejercicio de la Abogacía. Estos títulos permiten preparar y superar el examen oficial de acceso a esta profesión y, por ende, colegiarse como abogado.

Finalizada la carrera, es posible empezar a ejercer tanto en el ámbito privado como en el público. Sin embargo, como se ha analizado, el Derecho inmobiliario requiere un profundo conocimiento de varias ramas jurídicas, por lo que tanto un postgrado que sirviese para ampliar los conocimientos en Derecho Civil como uno específico que abordase las fuentes del Derecho inmobiliario serían una opción acertada.