Miércoles, 31 octubre 2018

La opción de compra, un contrato clave en el mercado inmobiliario

Cuando se plantea la compraventa de un inmueble entre particulares, es habitual que, con carácter previo a la formalización de la escritura pública, se “señale“ el inmueble con el fin de que las legítimas expectativas de ambas partes queden debidamente garantizadas.

Porque con la entrega de la señal, el vendedor paraliza el proceso de venta del inmueble, en la confianza de que éste está prácticamente vendido.

Y el comprador dispone del tiempo necesario para, por ejemplo, obtener financiación,  en la misma confianza de que el inmueble no va a volver a ser ofrecido en el inmobiliario.   

Entre los distintos instrumentos jurídicos que se suelen utilizar para la realización de estas operaciones destacan las conocidas como arras o señales. Sin embargo, existe una modalidad de contratación muy útil: el contrato de opción de compra.

A pesar de su validez y eficacia, puede considerarse como un verdadero desconocido, dada la preferencia por la mayor parte de las inmobiliarias de los contratos de arras o señal (penitenciales, confirmatorias o penales ). 

La opción de compra es aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa. Este habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Hay que decir que la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, aunque tenga reconocido su aspecto registral en el Reglamento Hipotecario (art. 14).

Elementos principales

Sus elementos principales son:

la  concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra;

-la determinación del objeto;

el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición;

-y la concreción de un plazo par el ejercicio de la opción.

De esta forma, el propietario de un inmueble, concede al tercero el derecho de optar por la compraventa del inmueble en determinadas condiciones durante un determinado tiempo.

De manera que durante dicho periodo las facultades de venta del inmueble por parte del propietario a un tercero quedan anuladas a la espera bien de que el tercero ejercite el derecho de opción, o bien de transcurra el plazo sin haberlo ejercitado.

El concedente se obliga a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado.

Con estas premisas, es característica propia de la opción de compra que el concedente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado.

A lo que se compromete el concedente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo.

Efectos de la opción

Como efectos de la opción, cabe destacar que la facultad de opción concedida en virtud de este contrato es vinculante para el concedente, quien no puede retirarla en el plazo aludido.

Igualmente, y una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción.

Y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad.

De entre los elementos configuradores del contrato de opción de compra hemos de destacar los siguientes:

A) Plazo del ejercicio de la opción: El plazo concedido al optante es de caducidad, por lo que, pasado el mismo, se produce, no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio.

Reiterada doctrina jurisprudencial reconoce el carácter recepticio de la voluntad del optante. Por lo que no basta para que se entienda ejercitada la opción en tiempo oportuno que se manifieste esa voluntad dentro del plazo pactado; sino que es necesario que esa declaración de voluntad llegue al concedente de la opción dentro del plazo. Es decir, notificado en este sentido su voluntad positiva al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

El importe realmente funciona a modo de “señal”

B) Prima de la opción de compra: En ocasiones, las partes establecen en el contrato de opción una cantidad que el optante entrega al concedente, importe que se denomina prima de opción.

Con dicho importe, que realmente funciona a modo de “señal“, las partes aseguran la operación, disponiéndose que si la opción llega a formalizarse dicho importe lo hará suyo la parte vendedora en concepto de parte de pago del precio pactado.

Igualmente, el importe de la prima de opción, puede constituirse como módulo económico a tener en consideración, en el caso de que se establezcan penalizaciones en supuestos de incumplimiento del contrato de opción de compra.  

Cabe incluso la posibilidad de vincular el ejercicio del contrato de opción de compra con la puesta a disposición del precio pactado. Es decir, que los optantes se obligan del plazo concedido, no sólo a hacer uso de la opción sino también a pagar el precio del inmueble objeto de la obligación.

Si bien es más habitual que, una vez  ejercitada la facultad de optar por la compra, las partes dispongan de un breve plazo (una o dos semanas) para otorgar el contrato de compraventa del inmueble o la escritura de compraventa, momento en el que se abonará el precio, deducido el importe de la opción de compra.

Prevalece la transmisión

C) Inscripción registral: La opción de compra es susceptible de inscripción registral, de manera que, inscrito el derecho real de opción de compra, la transmisión que en ejercicio del mismo se produzca prevalece sobre los actos dispositivos posteriores realizados por el concedente.

De modo que presentada en el Registro la venta resultante del ejercicio de aquel derecho, no sólo no puede ser obstaculizada su inscripción (so pretexto de las exigencias del tracto sucesivo, si en el tiempo intermedio se ha otorgado e inscrito otra compraventa por el concedente) sino que, por el contrario, es el asiento de esta venta intermedia el que habrá de cancelarse al inscribirse aquélla.

No obstante, el propietario de una finca concedente de un derecho de opción, aun después de la inscripción, puede enajenar o gravar las cosas, de manera que cuando un ulterior comprador adquiere el inmueble objeto de la opción inscrita, ésta surte efecto contra ese comprador.