Martes, 09 octubre 2018

La división de la copropiedad sobre un inmueble

Cuando la propiedad de un inmueble pertenece a varias personas en pro indiviso nos encontramos ante una comunidad de bienes, y más concretamente, ante una situación jurídica conocida como copropiedad o condominio.

La copropiedad puede tener un origen de carácter legal, es decir, cuando aparece impuesta al producirse determinada situación de hecho (comunidad de herederos tras fallecer una persona); o de negocio, cuando se crea por convención o acuerdo entre varias personas con dicho fin (adquisición en común de un inmueble, agrupación de varios inmuebles, etc. ).

Conforme a la orientación romana de nuestro Código Civil, la copropiedad tiene atribuida una naturaleza transitoria representada por un patrimonio estático en el cual los copropietarios, titulares de la plena propiedad de sus cuotas, se limitan a la mera administración, conservación, disfrute y utilización de aquel.

Al amparo de esta concepción, la regulación legal de la comunidad de bienes señala claramente el camino para la desaparición de este estado legal y, a tal efecto, otorga a cada copropietario los medios necesarios para el ejercicio de dicha facultad.

En consecuencia, si bien el estado de copropiedad de un inmueble puede perdurar en el tiempo mientras no se proceda a su extinción, debido a una concepción individualista de la comunidad ésta tiene una situación digamos que desventajosa en nuestro ordenamiento.

El Código Civil atribuye al copropietario del inmueble la facultad de reclamar la división de la cosa común en cualquier tiempo

Así, el Código Civil, partiendo del hecho de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad,  atribuye al copropietario del inmueble la facultad de reclamar la división de la cosa común en cualquier tiempo. Si bien dicha facultad se encontrará temporalmente limitada en el caso de haberse llegado entre los comuneros al pacto (autorizado por ley  de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado siempre que no exceda de diez años).

Una vez solicitada la división por el copropietario, ésta puede llevarse a cabo por acuerdo entre los copropietarios (división convencional); por árbitros nombrados a voluntad de los copropietarios (división arbitral); o mediante el ejercicio judicial de la acción conocida como acción divisoria (división judicial).

Debe destacarse que, en tales supuestos, los acreedores de los copropietarios están facultados para intervenir en la división. Bien sea concurriendo a la misma, oponiéndose a que se realice sin su participación; o bien impugnándola cuando, ya consumada, consideren que se ha llevado a cabo de forma fraudulenta o ante la oposición formal del acreedor.

Los supuestos más sencillos son aquellos en los que se procede a la división de un edificio mediante el establecimiento del régimen de propiedad

Centrándonos en la división de inmuebles, los supuestos más sencillos son aquellos en los que se procede a la división de un edificio mediante el establecimiento del régimen de propiedad, o el de aquellas fincas que se dividen entre los copropietarios, adjudicándose a cada uno de ellos la propiedad exclusiva sobre su parte.

En otros supuestos, algo más complejos, es habitual que se planteen situaciones en las que es materialmente imposible o antieconómico el practicar la división del inmueble entre todos los copropietarios.

Basta con imaginar casos como los de un de un apartamento cuya propiedad pertenece a cuatro hermanos en pro indiviso. O el de una finca rústica cuya fragmentación está limitada, al encontrarse prohibida su división o segregación por estar condicionada a que estas operaciones no den lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Esta es la superficie que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de cultivo puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio.

Cuál es la solución

La solución a estas situaciones viene dada por la posibilidad legal de procederse a la realización de un convenio para la distribución y adjudicación del inmueble a favor de un copropietario. Este vendrá obligado a indemnizar a los demás, lo que normalmente se llevará a cabo tras la correspondiente valoración del inmueble.

Caso de no llegarse a esta solución, el único remedio subsidiario es la salida a subasta del inmueble y el reparto del precio entre los copropietarios.