Gerardo Parejo Fernández
Esta figura atribuye la propiedad de un edificio a su dueño, incluyendo la parte que haya sido construida en un terreno ajeno a su propiedad, teniendo que compensar a su dueño por el menoscabo que le produce.
El derecho de accesión se regula en el Código Civil y se define como: «La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente». Es decir, se trata de la adquisición de la propiedad a través de la atracción o absorción de una cosa accesoria por otra de mayor valor o principal, convirtiendo al propietario de la cosa principal en propietario también de lo accesorio siempre que formen un todo inseparable.
El principio de la accesión tiene aplicación entre bienes inmuebles, entre bienes muebles y entre bienes muebles con inmuebles. Es de especial relevancia en el ámbito inmobiliario, al permitir abordar las modificaciones que sufre un suelo por causas naturales (por ejemplo, el cambio de cauces en ríos que cruzan un predio), o a través de la intervención humana.
El Código Civil determina el principio de que lo construido en suelo ajeno se incorpora o pertenece a la propiedad del suelo en el que se ha llevado a cabo dicha construcción. Es decir, en virtud del derecho de accesión, el dueño del suelo es también dueño de lo que en éste se construya.
Este principio conocido como accesión normal establece en una presunción “iuris tantum” de que toda construcción realizada en determinado suelo ha sido llevada a cabo por el propietario del suelo y a su costa. De esta forma, con fundamento en una atribución de mayor valor al suelo que al vuelo, nuestro ordenamiento pretende evitar situaciones de copropiedad anormales que, por su carácter excepcional, deberán pactarse expresamente para ser reconocidas legalmente.
¿Qué es la accesión invertida y cuándo se aplica?
Frente a este principio nos encontramos con la accesión invertida. Estamos ante una accesión invertida cuando se «atribuye la propiedad de un edificio a su dueño, incluyendo la parte del territorio que haya sido invadida al edificar, debiendo aquel indemnizar al propietario del terreno por el valor de la porción de suelo que pierde y el demérito que sufra el resto».
Esta figura de creación jurisprudencial se estudia durante el Grado en Derecho de UNIR. Contempla aquellos supuestos de construcciones extralimitadas, o dicho de otra forma, la situación que se produce cuando el titular de lo construido parcialmente en suelo propio y que ocupa también parte de suelo ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la construcción lo principal y el terreno lo accesorio.
Con esta figura se trata de evitar situaciones anormales de copropiedad, derechos de superficie o incluso la demolición de lo construido. Dicha regla se fundamenta en el mayor valor de lo construido y en la búsqueda de una solución beneficiosa para la sociedad amparada en la preservación de la obra.
Para la aplicación de la accesión invertida es necesario que la persona que lo pretende sea dueño de lo edificado, que parte del edificio levantado se ubique en terreno que sea de propiedad del edificante y que lo construido sea un todo que no admita separación o división.
A este respecto, partiendo de lo dispuesto en el Código Civil y la jurisprudencia, podemos señalar los siguientes requisitos para que se produzca la accesión invertida:
- La construcción debe haberse llevado a cabo en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte a propiedad ajena.
- Quien solicite el reconocimiento de la propiedad ajena por accesión invertida debe probar ser titular de la construcción que invade el suelo ajeno.
- La construcción realizada en suelo propio y ajeno debe formar un todo indivisible.
- El valor de la totalidad de la construcción edificada debe ser superior al valor de la porción de suelo invadido.
- El constructor debe haber actuado de buena fe, entendida como la creencia de que se estaba construyendo sobre suelo propio o sobre el cual tenía derecho a construir. En este sentido, la falta de oposición del propietario afectado por la invasión constituye un elemento trascendente para demostrar esa buena fe, si bien a este respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo no es del todo pacífica.
El derecho del propietario ante la accesión invertida
Partiendo del cumplimiento de todos estos requisitos, el titular de la construcción se convertiría en propietario del suelo ocupado. Ahora bien, la accesión invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica del constructor, que vendrá determinada por la suma del valor del suelo ocupado más el perjuicio económico que la pérdida del mismo suponga para el resto del terreno no afectado por la invasión.
Finalmente, conviene destacar dos supuestos en los que la forma de actuar de las partes es tenida en cuenta a la hora de aplicar o no la accesión invertida:
- Mala fe del constructor y buena fe del propietario: el constructor conocía que no tenía derecho a construir en suelo ajeno y a pesar de ello lo hizo. En este caso se aplicaría el principio de accesión normal, de manera que el propietario del suelo invadido hace suya la construcción sin obligación de indemnizar al constructor, pudiendo exigirle, a su entera costa, la reposición del suelo a su estado original con demolición de la obra, y una indemnización para reparar los daños y perjuicios derivados de la construcción considerada ilícita.
- Mala fe del constructor y del propietario: el constructor habría actuado a sabiendas de que ha construido en una porción de suelo sobre la que no tenía derecho a construir, mientras que el propietario del suelo invadido lo ha permitido sin oponerse. En este caso concurriría una compensación de culpas, de tal forma que se aplica la accesión invertida.
¿Cuáles son las principales diferencias entre la accesión invertida y normal?
Como hemos visto, la accesión es un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias. La principal diferencia entre la accesión normal y la accesión invertida es la propiedad del suelo en el que se edifica y cómo afecta a la propiedad de lo construido.
- En la accesión inmobiliaria normal, la construcción se realiza íntegramente sobre suelo ajeno, y se aplica la máxima de que lo edificado cede a favor del suelo, por lo que el dueño de un terreno debe ser considerado también como dueño de las construcciones que se realicen en él.
- En la accesión invertida, también llamada construcción extralimitada, se produce parte en suelo propio y parte en suelo ajeno. El dueño del edificio construido lo será de todo, también lo que esté edificado en suelo ajeno, debiendo compensar el menoscabo del propietario del suelo ajeno.
Por tanto, la diferencia entre la accesión normal y la invertida es la inversión del principio de que la cosa accesoria cede ante la principal. El derecho de accesión supone que el propietario del suelo puede hacer suyo todo aquello que se le una, de manera natural o artificial; sin embargo, en los casos de accesión invertida, el edificio construido tiene prioridad sobre la propiedad del suelo.
