Lunes, 14 mayo 2018

La construcción en suelo ajeno (accesión invertida) y las diferencias jurídicas con la accesión normal

El derecho de accesión es definido en nuestro ordenamiento jurídico de la siguiente forma: “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente”. O dicho de otro modo, la adquisición de una cosa por el propietario  a la cual se le une o incorpora otra para formar un todo inseparable. 

 El Código Civil determina el principio de que lo construido en suelo ajeno se incorpora o pertenece a la propiedad del suelo en el que se ha llevado a cabo dicha construcción (el dueño del suelo es también dueño de lo que en éste se construya).   

Este principio conocido como accesión normal establece en una presunción “iuris tantum” de que toda construcción realizada en determinado suelo ha sido llevada a cabo por el propietario del suelo y a su costa. De esta forma, con fundamento en una atribución de mayor valor al suelo que al vuelo, nuestro ordenamiento pretende evitar situaciones de copropiedad anormales que, por su carácter excepcional, deberán pactarse expresamente para ser reconocidas legalmente. 

¿Qué contempla la accesión invertida?

Frente a este principio nos encontramos con la accesión invertida, de creación jurisprudencial y estudiada por los alumnos del Grado en Derecho de UNIR.. Contempla aquellos supuestos de construcciones extralimitadas, o dicho de otra forma, la situación que se produce cuando el titular de lo construido parcialmente en suelo propio y ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la construcción lo principal y el terreno lo accesorio.  Con esta figura se trata de evitar situaciones anormales de copropiedad, derechos de superficie o incluso la demolición de lo construido. Dicha regla se fundamenta en el mayor valor de lo construido y en la búsqueda de una solución beneficiosa para la sociedad amparada en la preservación de la obra.  

La accesión invertida es una situación que se produce cuando el titular de lo construido parcialmente en suelo propio y ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la construcción lo principal y el terreno lo accesorio

A este respecto, partiendo de lo dispuesto en el Código Civil y la jurisprudencia, podemos señalar los siguientes requisitos para que se produzca la accesión invertida:  

1- La construcción debe haberse llevado a cabo en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte a propiedad ajena. 

2- Quien solicite el reconocimiento de la propiedad ajena por accesión invertida debe probar ser titular de la construcción que invade el suelo ajeno. 

3- La construcción realizada en suelo propio y ajeno debe formar un todo indivisible. 

4- El valor de la totalidad de la construcción construido debe ser superior al valor de la porción de suelo invadido. 

5- El constructor debe haber actuado de buena fe, entendida como la creencia de que se estaba construyendo sobre suelo propio o sobre el cual tenía derecho a construir. En este sentido, la falta de oposición del propietario afectado por la invasión constituye un elemento trascendente para demostrar esa buena fe, si bien a este respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo no es del todo pacífica. 

Ingeniero

El propietario del terreno invadido percibirá una compensación

 Partiendo del cumplimiento de todos estos requisitos, el titular de la construcción se convertiría en propietario del suelo ocupado. Ahora bien, la accesión invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica del constructor, que vendrá determinada por la suma del valor del suelo ocupado más el perjuicio económico que la pérdida del mismo suponga para el resto del terreno no afectado por la invasión. 

La accesión invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica del constructor, que vendrá determinada por la suma del valor del suelo ocupado más el perjuicio económico que la pérdida del mismo suponga.

Finalmente, conviene destacar dos supuestos en los que la forma de actuar de las partes es tenida en cuenta a la hora de aplicar o no la accesión invertida:  

 Mala fe del constructor y buena fe del propietario: el constructor conocía que no tenía derecho a construir en suelo ajeno y a pesar de ello lo hizo. En este caso se aplicaría el principio de accesión normal, de manera que el propietario del suelo invadido hace suya la construcción sin obligación de indemnizar al constructor, pudiendo exigirle, a su entera costa, la reposición del suelo a su estado original con demolición de la obra, y una indemnización para reparar los daños y perjuicios derivados de la construcción considerada ilícita. 

 Mala fe del constructor y del propietario: el constructor habría actuado a sabiendas de que ha construido en una porción de suelo sobre la que no tenía derecho a construir, mientras que el propietario del suelo invadido lo ha permitido sin oponerse. En este caso concurriría una compensación de culpas, de tal forma que se aplica la accesión invertida.